Cómo desgravar una vivienda habitual. ¿Y si compro otra nueva vivienda?
Una de las cuestiones fiscales planteadas dentro del consultorio fiscal sobre vivienda es cómo desgravar una vivienda habitual, y qué pasa con la desgravación de la vivienda habitual y/o la hipoteca si decido cambiarme de piso. La duda razonable, es si puedo aplicar una desgravación en mi IRPF, a la segunda vivienda adquirida, ya que la primera deja de computar como mi vivienda habitual.
Si este es tu caso, has de saber que la desgravación por vivienda en propiedad no se pierde con el cambio de residencia, pero que sí hay ciertas consideraciones que debes tener en cuenta
¿Qué se entiende fiscalmente por DESGRAVAR en vivienda habitual?
Para que una vivienda sea considerada como habitual por la Administración de Hacienda, y por tanto, dé derecho a la desgravación fiscal de los gastos realizados, ha de cumplir dos requisitos: a).- que se convierta en tu domicilio antes de un año desde que la compres y, b).-que continúes viviendo en ella durante al menos tres años, es decir, que durante este tiempo no podrás ni alquilar la vivienda, ni ceder su uso a un tercero. Hacienda te podría reclamar lo que te has desgravado hasta la fecha (salvo casos justificados como cambio de empleo, separación matrimonial, u otras causas justificadas). Ya que sólo lo gastado en ella dará derecho a desgravación (nunca segundas residencias)
¿Y qué pasa si cambio de vivienda habitual?
Si pasados más de tres años, y pagando una hipoteca llevas desgravándote por ella, decides cambiar de vivienda y comprar una nueva casa sin vender la anterior, dejarás de poder desgravarte por la primera desde el momento en que constituyas tu nueva residencia -vivienda habitual- en el nuevo inmueble. Además, pasarás a poder desgravar por los gastos que te suponga tu nueva casa, aunque no podrás desgrava desde el primer euro. Esta última puntualización es quizás la más importante de todas
Cuando se adquiere una vivienda para vivir en ella habiendo tenido con anterioridad otra, también en propiedad, hacienda no permite desgravar dos veces por las mismas cantidades. No se puede desgravar por lo aportado a la casa nueva hasta que el dinero invertido en ella exceda de las cantidades que ya hayan tenido derecho a deducción.
Te pongo un ejemplo, si a lo largo de los años has desgravado en concepto de vivienda habitual 60.000 euros y compras una nueva casa (siempre que ésta segunda pase a ser tu residencia habitual), no podrás desgravarte por los primeros 60.000 euros que gastes en la primera vivienda, ya que el “beneficio fiscal” sobre ese precio ya lo disfrutaste en la compra anterior. En resumen, sólo podrás desgravarte cuando hayas invertido en la segunda 60.001 euros y sólo por los euros adicionales a la cantidad inicial que pagaste por la vivienda.
¿Y si vendo la primera casa?
Si vendes la que ha sido tu vivienda habitual, y estás pendiente de pedir una hipoteca para comprar otro piso. La vivienda primera, que si no quieres pagar impuestos a hacienda por el dinero de la venta deberás reinvertir esta cantidad en la compra de tu nueva vivienda habitual en un máximo de dos años. Además, deberás comprar una casa más cara que la primera. Si cumples escrupulosamente con estos puntos no tendrás que pagar impuestos por el dinero que consigas con la venta, ya que se considera exento por tratarse de reinversión en vivienda habitual. Una vez que hayas reinvertido ambas cantidades (inversión anterior más plusvalías) en la nueva casa podrás empezar a volver a desgravarte por tu nueva casa y/o hipoteca
En este ejemplo anterior; si la venta de la primera vivienda habitual se produce por 100.000 euros e implica una ganancia patrimonial de 30.000 euros para el propietario, éste no podrá desgravarse por la nueva casa por los primeros 80.000 euros que destine a ella (el resultado de sumar los 50.000 euros que se había desgravado con anterioridad en la otra vivienda habitual más los 30.000 euros que ha obtenido de plusvalía por la venta
En resumen, cambiar de vivienda, no implica perder el derecho a deducir o desgravar de nuevo por la vivienda nueva, pero sólo si se trata de tu residencia habitual y por las cantidades ‘nuevas’ que destines a este concepto, y que no hayas desgravado previamente.
