La Plusvalía municipal. Extinción de Condominio
Por qué no hay Impuesto de municipal
El número de disoluciones de condominios de propiedades iniciadas en 2015 fue de 139.831, lo que supone un aumento del +6,9% frente a las registradas el año anterior según datos de la Sección Estadística del Consejo General del Poder Judicial. Este hecho lleva en la mayoría de ocasiones aparejado la disolución de gananciales, extinción de condominio en la Plusvalía municipal, que afectan en el tributo directo de los Ayuntamientos; esto es cuando quiero vender la parte de mi casa, y el copropietario de la vivienda se queda el 50% de la vivienda que tenemos en pro indiviso.
Las Comunidades Autónomas que más extinciones de Condominio, sobre los bienes de naturaleza urbana, registraron fueron Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid, y Barcelona.
Si le cedo mi parte a un copropietario -pro indiviso-, ¿Debo pagar la plusvalía municipal de Madrid?
La mayoría de Ayuntamientos están girando el pago del impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el cual está regulado por el R.D. 2/2004 de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110. Concretamente este último artículo hace referencia a la naturaleza y hecho imponible así como a los supuestos de no aplicación. La plusvalía municipal en la extinción de condominio es un “chollo” para los Ayuntamientos, ya que estos en su afán recaudador están liquidando este tributo directo en el supuesto en el que existe un cambio en la escritura de propiedad (acto traslativo de propiedad), y por tanto se produce el hecho imponible.
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El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (BOE 9 de marzo).
El artículo 104 del TRLRHL, en su apartado 1, el cual viene el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana como “un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”
El hecho imponible del IIVTNU se produce por la transmisión de la propiedad de los terrenos de naturaleza urbana por cualquier título, ya sea oneroso o lucrativo, derivado de cualquier tipo de acto o contrato que suponga la transmisión del dominio, incluidas las ejecuciones forzosas de los bienes.
El apartado 3 del artículo 104 del TRLRHL regulan los supuestos de no sujeción al IIVTNU, estableciendo que:
3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.
Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial. Por lo que no habrá impueto en la Extinción de condominio en la Plusvalía municipal
De los artículos transcritos se deduce que la realización del hecho imponible sólo se producirá si se transmite o si se constituye cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos; de tal manera, que si no hay transmisión de la propiedad ni hay constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
¡No hay plusvalía municipal!
Acto traslativo ó acto declarativo en Extinción condominio
“Bastante pago ya, como para que encima los Ayuntamientos se sigan aprovechando, ¡qué les den!”, -eso me dijo, ayer, mi Tio que se acaba de separar-. Ahora, yo te cuento lo que en justicia te corresponde. Dada la naturaleza de la extinción de condominio, es un técnicamente un acto declarativo o especificativo de derechos. En la extinción de condominio no existe la transmisión desde unos propietarios hacia otros, estamos ante un acto declarativo de derechos en el que no se produce transmisión alguna, sino que sólo se produce una delimitación de la cuota de participación de cada copropietario. Por tanto, no existe plusvalía en este tipo de actos.
La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1.998. Señala este que tiene reconocida, con vocación de generalidad la doctrina consistente en que “la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay TRASLACION de dominio, de modo que en consecuencia por primera transmisión sólo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero”. Es decir la que se produce después de la extinción o bien durante la misma a un no comunero.
Más reciente, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de abril de 2013 ha señalado que la disolución de la comunidad no tiene naturaleza traslativa sino meramente especificativa no constituyendo acto sujeto al impuesto de plusvalía municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ya que no se produce el hecho imponible del citado impuesto en la Extinción condominio.
Resulta evidente que la extinción del condominio y adjudicación de la cosa común no tiene un tributo impositivo directo.
¿Qué dice el Codigo Civil sobre este Tributo municipal?
En el caso de que la propiedad o el derecho real de goce limitativo del dominio, de un bien inmueble pertenezca pro indiviso a varias personas, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el Título III, “De la comunidad de bienes” (artículos 392 a 406), del Libro II, “De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones”, del Código Civil.
El artículo 392 del Código Civil señala que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.”
Constante la comunidad de bienes, el artículo 399 prevé la posibilidad de que cada condueño pueda disponer de su cuota-parte en los siguientes términos:
“Todo copropietario tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le corresponda, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueño estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.”
En cuanto a la extinción de la comunidad de bienes hay que tener en cuenta los artículos 400 a 406 del Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 400 del Código Civil
Ningún copropietario o pro indiviso, estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Artículo 401
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrá exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejo, en la forma prevista por el artículo 396.
Artículo 402
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
El Ayuntamiento, sigue en sus “13”. Pero el TSJ lo “tumba”
Aún así, todavía los Ayuntamientos siguen pensando en el caso concreto de la extinción de condominio sigue habiendo un exceso de adjudicación a favor de alguno de los “comuneros”, es decir como transfieres toda tu parte al copropietario . Pero en este caso sigue ocurriendo lo mismo, no hay transmisión de dominio, y por tanto no hay hecho imponible. Aquí también te pongo otra Sentencia del TSJ, en su Sala 3º del 28 de junio de 1999. “…
- El Tribunal Supremo tiene reconocida con vocación de generalidad la doctrina consistente en que la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay TRASLACION de dominio, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales, sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.
- La división y consiguiente adjudicación de la parte en que se hubieran materializado las cuotas ideales anteriormente existentes no son operaciones susceptibles de realizar el hecho imponible del impuesto.
Y en el caso de que se indivisible el bien,
- En el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro o a los otros, el exceso en dinero, artículos 404 y 1.062 del código civil.
- Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un “exceso de adjudicación”, sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común.
Por último te dejo algo más útil, que te servirá de ayuda en la Notaria,
La Cláusula de Extinción de Condominio sin Plusvalía
-Ahora en la Notaría-.
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Esto es lo que deberás poner por si luego te tienes que defender:
“La presente extinción de condominio NO ESTÁ SUJETO AL IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALIA MUNICIPAL), dado que es un acto en el que no existe transmisión de dominio, sino un acto declarativo de derecho y por tanto, la adjudicación de la cosa común no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible de tal Impuesto.
A tales efectos, se cita la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de 18 de Abril de 2.013 (1) y la Resolución del Servicio de Gestión de Tributos del Ayuntamiento de Granad, de 27 de julio de 2012, entre otras”.
y en el Registro de la Propiedad.
Algunos Registradores de la Propiedad te pedirán que comuniques al Ayuntamiento respecto a la inscripción en la que se asigna el carácter declarativo de derecho, y no traslativo del dominio, que tiene la extinción del Condominio y por tanto la no sujeción al impuesto de plusvalía IIVTNU.
Espero que os sirva de Ayuda.
Arturo Martín de las Mulas. Arquitecto Fiscal Inmobiliario.
(1) Nota del Informe fiscal de mayo de 2013: Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de abril de 2013, Recurso 86/2012. La plusvalía municipal en la disolución de comunidad no se devenga cuando el inmueble sea indivisible y se aplique lo dispuesto en los artículos 404 y 1062 del Código Civil, adjudicándose a uno de los comuneros.
“La STS de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera, este Tribunal tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que ” la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero “.
“Esta doctrina jurisprudencial evidencia que la división y consiguiente adjudicación de la cosa común no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y, tampoco -debe añadirse- del Impuesto que ahora nos ocupa -Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana-. Y, del mismo modo, que la cantidad en metálico que viene obligado a abonar el comunero que se adjudique la cosa por razón de su indivisibilidad tampoco se califica como “exceso de adjudicación”, que sólo se producirá si la cantidad abonada supera, y en la medida en que lo supere, el valor de la cuota anterior. En el presente caso, no se ha cuestionado ni que el bien fuera indivisible ni que la cantidad abonada por la apelante al otro comunero (hermano) superara el valor de su participación en la comunidad. Por tanto, la disolución de la comunidad no tiene naturaleza traslativa, sino meramente especificativa, no constituyendo acto sujeto al impuesto en cuestión, de forma que al no producirse el hecho imponible, la extinción de la comunidad no interrumpe el período de generación del incremento que se produzca como consecuencia de una futura transmisión del bien.”
Igual criterio siguen las Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13/03/2008 y 04/09/2009, el Consell Tributari de Barcelona, según resulta del expediente 160/80, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Donostia-San Sebastián de 12 de junio de 2008 y la Resolución del Servicio de Gestión de Tributos del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012, que invoca, entre otras, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada, 219/2009, de 13 de octubre de 2009. Precisamente el artículo 2. e) de la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Granada nº 5, reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana dispone que “cuando la cosa común sea indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a cabo la división y por ello se adjudicara a uno solo de los comuneros con la obligación de éste de compensar en metálico a los demás, este exceso de adjudicación no constituirá una transmisión a efectos de este Impuesto.”
La Sentencia reseñada y la doctrina que se cita hacen inoperante el contenido de la Consulta V2669-10 de 13/12/2010, que sujeta la disolución de comunidades originadas por actos inter vivos a la plusvalía municipal en los casos que operen los artículos 404 y 1062 del Código Civil.
